Günstig kaufen, renovieren, teurer verkaufen. Internationales Immobilien-Flipping klingt einfach, wird im Ausland jedoch schnell zu einem komplexeren Puzzle. Der Kaufpreis ist erst der Anfang – es gilt, Steuern, Notar, Anwalt, Designer, Renovierung, Finanzierung, Unterhalt, Marketing und Verkauf zu berücksichtigen. Anschließend muss die Einkommenssteuer abgerechnet werden.

Italien und Portugal sind interessante Märkte für Investoren. Beide Länder verfügen über viele ältere Immobilien, attraktive Tourismusregionen und eine Nachfrage von ausländischen Käufern. In Italien lassen sich sehr günstige Immobilien leichter finden, während Portugal einen liquideren Markt, aber höhere Einstiegspreise bietet.

Internationales Flipping. Zuerst ARV, dann Kauf

Der klassische Flip umfasst den Kauf, die Renovierung und den Verkauf. Entscheidend ist die Bestimmung des ARV – After Repair Value, also des realen Werts der Immobilie nach der Renovierung. Das ARV sollte sich nicht ausschließlich auf Angebotspreise stützen. Wichtiger sind tatsächlich verkaufte, vergleichbare Immobilien und die lokale Nachfrage.

Wenn ein Haus 80.000 Euro kostet und nach der Renovierung für 150.000 Euro verkauft werden kann, ist die Differenz von 70.000 Euro noch kein Gewinn. Es müssen Steuern, Kaufnebenkosten, Notar, Anwalt, Architekt, Renovierung, Ausstattung, Finanzierung, Unterhalt, Marketing und Verkauf abgezogen werden.

Deshalb sollte das Projekt konservativ kalkuliert werden: einen realistischen Verkaufspreis ansetzen und einen Puffer für unvorhergesehene Kosten einplanen. Der größte Fehler ist es, vom maximalen Verkaufspreis und einem idealen Ablauf der Renovierung auszugehen.

Deshalb erfordert das internationale Flipping eine Due Diligence vor dem Kauf. Dieser Prozess ist eine der wichtigsten Phasen der gesamten Investition.

Italien steht für günstige Häuser.

Italien verfügt über einen riesigen Bestand an alten Immobilien – von Häusern in kleinen Ortschaften und ländlichen Gebieten bis hin zu Gebäuden in historischen Stadtzentren. Ein Teil davon steht seit Jahren leer und bedarf einer umfassenden Modernisierung.

Das ist eine potenzielle Gelegenheit für einen Flipper: unter Wert kaufen, ein modernes Produkt schaffen und es teurer verkaufen. Ein Beispiel dafür sind Programme wie „Case a 1 euro“, also der Verkauf ausgewählter verlassener Immobilien zu einem symbolischen Preis.

Und viele Unbekannte

Ihr Ziel ist nicht die kostenlose Vergabe von Häusern, sondern die Revitalisierung der Ortschaften. Ein Beispiel dafür ist das Programm der Gemeinde Cantiano in der Region Marken. Der Käufer muss die Bedingungen für die Renovierung erfüllen, ein Projekt vorbereiten und die von der Gemeinde festgelegten Fristen einhalten. Das Programm sieht außerdem eine Kaution in Höhe von 4.000 Euro vor.

Der Preis von 1 Euro ist also erst der Anfang. Ein altes Gebäude kann ein neues Dach, eine Verstärkung der Konstruktion, den Austausch der Installationen, Isolierung, Tischlerarbeiten und eine komplette Fertigstellung erfordern. Hinzu kommen das Projekt, die Dokumentation, Steuern, Notarkosten, Verwaltungsgebühren oder der Denkmalschutz. Letztendlich kann die Investition mehrere Zehntausend Euro betragen, und bei sehr schlechtem technischen Zustand sogar über 100.000 Euro.

Italienisches Baurecht

In Italien ist es besonders wichtig zu überprüfen, ob der tatsächliche Zustand der Immobilie mit der Dokumentation übereinstimmt. Im Jahr 2024 wurden Vorschriften eingeführt, die als „Salva Casa“ bezeichnet werden – Decreto-Legge Nr. 69/2024, umgewandelt in Gesetz Nr. 105/2024. Die Regelung brachte Lösungen für bestimmte bauliche Unstimmigkeiten und Verfahren im Zusammenhang mit dem legalen Status von Immobilien.

Das bedeutet jedoch nicht, dass jede eigenmächtige Baumaßnahme leicht legalisiert werden kann. Alles hängt von der Art des Verstoßes und dem konkreten Fall ab. Vor dem Kauf lohnt es sich daher, einen örtlichen Fachmann mit der Überprüfung der Unterlagen und der Möglichkeiten zur Durchführung der geplanten Renovierung zu beauftragen.

Steuern in Italien

Beim Kauf von einer Privatperson oder einem Unternehmer in einer von der Mehrwertsteuer befreiten Transaktion ohne die „prima casa“-Vergünstigung beträgt der grundlegende Registrierungsteuersatz 9 %, und die Hypotheken- sowie Katastersteuer werden in der Regel mit jeweils 50 Euro erhoben. Bei anderen Arten von Transaktionen können andere Regelungen gelten, einschließlich der Mehrwertsteuer.

Beim Verkauf sehen die italienischen Vorschriften die Besteuerung bestimmter Gewinne vor, insbesondere bei Immobilien, die nicht mehr als fünf Jahre zuvor erworben oder gebaut wurden. Die Einzelheiten hängen von der Geschichte der Immobilie und der Situation des Steuerpflichtigen ab.

Beim regelmäßigen Kauf, der Renovierung und dem Weiterverkauf von Immobilien muss zusätzlich die Art der Tätigkeit analysiert werden. Der einmalige Verkauf einer privaten Immobilie und das serielle Flipping müssen steuerlich nicht gleich behandelt werden.

Flipping international: Portugal. Starke Nachfrage, weniger Gelegenheiten

Portugal ist einer der bekanntesten Immobilienmärkte Europas. Lissabon, Porto, die Algarve und andere attraktive Regionen ziehen sowohl Einheimische als auch ausländische Käufer an.

Laut dem portugiesischen Statistikamt sind die Preise für Wohnimmobilien im Jahr 2025 um 17,6 % gestiegen, die Anzahl der Transaktionen hat sich um 8,6 % erhöht und der Medianpreis pro Quadratmeter lag im vierten Quartal bei 2.198 Euro.

Ein dynamischer Markt bedeutet potenziell einen höheren Wert von renovierten Immobilien, aber auch höhere Kaufpreise und stärkere Konkurrenz. Allein das Marktwachstum wird also ein schlecht gekauftes Haus nicht retten.

Kaufkosten in Portugal

Beim Kauf müssen vor allem die IMT – Steuer auf den entgeltlichen Erwerb von Immobilien – sowie die Imposto do Selo, also die Stempelsteuer, berücksichtigt werden.

Die Höhe der IMT hängt unter anderem von der Art der Immobilie und ihrer Nutzung ab. Die Bemessungsgrundlage ist in der Regel der höhere Wert: entweder der Transaktionspreis oder der Steuerwert der Immobilie.

Die Stempelsteuer beim Erwerb eines Hauses beträgt grundsätzlich 0,8 % der Bemessungsgrundlage. Hinzu kommen Rechtskosten, Dokumentation, Finanzierung und Renovierung.

Flipping und Steuern in Portugal

Beim Verkauf einer Immobilie kann eine Mais-Valia entstehen, also ein Gewinn, der den entsprechenden steuerlichen Vorschriften unterliegt. Die portugiesischen Vorschriften unterscheiden zwischen dem Verkauf von Privatvermögen und Einkünften aus gewerblicher Tätigkeit.

Der einmalige Verkauf der eigenen Immobilie und der regelmäßige Kauf von Häusern zum Renovieren und Weiterverkaufen müssen also nicht auf die gleiche Weise abgerechnet werden.

Die portugiesische Klassifikation der Wirtschaftstätigkeiten umfasst CAE 68100 – Kauf und Verkauf von Immobilien. Dies bedeutet jedoch nicht automatisch, dass eine Firmengründung erforderlich ist. Bei regelmäßigem Immobilien-Flipping empfiehlt es sich jedoch, vor der ersten Transaktion gemeinsam mit einem lokalen Steuerberater die geeignete Form der Geschäftstätigkeit und Abrechnung festzulegen.

Effektives Flipping! Wo kann man am meisten verdienen und wie hoch ist das Risiko?

Internationales Flipping ist keine Jagd nach den günstigsten Adressen. Das größte Potenzial befindet sich nicht unbedingt dort, wo Immobilien billig sind. Ein günstiges Haus in einem Ort ohne Nachfrage kann eine schlechtere Investition sein als ein teureres Objekt in einer Lage, in der sich nach der Renovierung schnell ein Käufer finden lässt.

Ein gutes Projekt sollte einen konkreten Vorteil bieten: einen Kauf unter dem Marktwert, die Möglichkeit einer vorteilhaften Umgestaltung, eine außergewöhnliche Lage, ungenutzte Flächen, einen niedrigen Standard bei guter Umgebung oder eine klar definierte Zielgruppe von Käufern.

Beispiel: Haus für 90 Tsd. Euro, Renovierung für 40 Tsd. Euro und 15 Tsd. Euro sonstige Kosten. Beim Verkauf für 180 Tsd. Euro ergibt das einen Überschuss von 35 Tsd. Euro vor der endgültigen Steuerabrechnung. Wenn der Verkauf jedoch 160 Tsd. Euro beträgt, sinkt das Ergebnis auf 15 Tsd. Euro.

Deshalb sind beim Flipping nicht beeindruckende Visualisierungen am wichtigsten, sondern ein guter Einkaufspreis, Kostenkontrolle und eine realistische Endbewertung.

Internationales Flipping: die größten Risiken

• Falsche ARV-Bewertung – die Immobilie könnte den angestrebten Preis nicht erreichen.
• Anstieg der Renovierungskosten – Feuchtigkeit, Konstruktion, Dach, Installationen oder Probleme mit der Dokumentation können das Budget erheblich erhöhen.
• Verspätungen – eine längere Renovierung bedeutet zusätzliche Finanzierungskosten, Steuern, Nebenkosten und Unterhalt.
• Geringe Liquidität – in einer kleinen Ortschaft kann der Verkauf eines Hauses oder eines Mietshauses sich über Monate hinziehen.
• Änderungen der Vorschriften und Finanzierungskosten – können die Rentabilität des Projekts verringern.
• Probleme mit Auftragnehmern und Dokumentation – im Ausland kommen Sprachbarrieren und eine schwierigere Kontrolle der Arbeiten hinzu.

Es lohnt sich auch, die lokalen Vorschriften zur Nutzung von Immobilien zu prüfen, insbesondere wenn nach der Renovierung eine kurzfristige Vermietung geplant ist. Flipping kann den Zustand leerstehender Gebäude verbessern und lokale Handwerker unterstützen, aber in beliebten Orten kann es auch die Preise erhöhen und die Verfügbarkeit von Wohnungen für Einheimische einschränken.

Italien oder Portugal?

Italien – günstiger, aber anspruchsvoller

Vorteile: große Auswahl an alten Immobilien, relativ niedrige Preise außerhalb der beliebtesten Regionen, „1-Euro-Haus“-Programme, großes Renovierungs- und touristisches Potenzial sowie die Möglichkeit, Nischenstandorte zu finden.

Nachteile: geringere Nachfrage in einigen Orten, Risiko teurer Renovierungen, rechtliche und administrative Probleme, potenziell lange Verkaufsdauer sowie große Unterschiede zwischen den Regionen.

Portugal – ein starker Markt mit höherem Einstiegspreis

Vorteile: starke Nachfrage, Interesse ausländischer Käufer, potenziell einfacherer Verkauf der fertigen Immobilie, großes Modernisierungspotenzial und höhere Liquidität in beliebten Lagen.

Nachteile: hohe Anschaffungspreise, große Konkurrenz unter Investoren, schwieriger, einen hohen Rabatt zu finden, hohe Renovierungskosten sowie das Risiko einer Margenminderung bei Überschreitung des Budgets.