Premium-Immobilien auf den Kanarischen Inseln – Bericht 2026

Über 16 Mio. Touristen im Jahr 2025, eine Auslastung bei Kurzzeitvermietungen von 65-80 %. Die Kanarischen Inseln sind längst kein saisonaler Ferienort mehr, sondern eine ganzjährige Geldmaschine.

Und genau deshalb ist das Jahr 2026 entscheidend. Der Markt ist aufgeheizt, aber nicht überhitzt. Der Zustrom von ausländischem Kapital, hauptsächlich aus Deutschland, Großbritannien und Skandinavien, hält die Preise oben. Die Menschen kaufen nicht nur für den Urlaub, sie kaufen einen Lebensstil: ewiger Sommer, kein Winterstress, hervorragende Infrastruktur. Und nebenbei eine Immobilie, die von selbst arbeitet.

Der Verkäufermarkt in voller Pracht

Die Bestände sind im Jahresvergleich je nach Insel um 13–20 % zurückgegangen. Abschlüsse erfolgen 0–5 % unter dem Angebotspreis, während Prime-Immobilien (mit Meerblick, direkt am Strand) oft zum Angebotspreis oder sogar darüber verkauft werden. Verhandlungen? Möglich, aber wenn du eine Woche zögerst, unterschreibt jemand anderes vorher.

Brutto 4-6,5 % aus der Vermietung ist ein realistischer Durchschnitt, wobei Immobilien mit Meerblick und in Strandnähe dominieren. Die Frage lautet nicht ” ob es sich lohnt zu kaufen “, sondern “wo genau und zu welchen Bedingungen”. In diesem Bericht zeigen wir: welche Stadtteile, welche Preise, wie das Ley 6/2025 aussieht und wie man die reale Rendite berechnet. Ohne Schönfärberei, mit konkreten Zahlen.

Premium-Immobilien auf den Kanarischen Inseln

Der Premium -Immobilienmarkt auf den Kanaren hat wirklich an Fahrt aufgenommen. Im April 2026 werden Zahlen erreicht, die vor einem Jahr noch weit entfernt schienen: Der durchschnittliche Verkaufspreis liegt bei 3.555 €/m² (+8,42 % im Jahresvergleich), während die Mietpreise 17,14 €/m² (+4,64 % im Jahresvergleich) betragen. Interessanterweise gibt es erhebliche Unterschiede zwischen den Provinzen, die man kennen sollte, bevor man einen Kauf plant.

Durchschnittspreise und jährliche Dynamik

Santa Cruz de Tenerife ist eindeutig die teurere Provinz (€3.868/m²), Las Palmas bietet niedrigere Preise (€2.915/m²). Die Daten von Engel & Völkers und Indomio für das erste bis vierte Quartal 2026 zeigen noch mehr Details: Premium-Häuser kosten €2.685/m² (+3,84% im Jahresvergleich), Apartments €3.298/m² (+3,48% im Jahresvergleich). Allein in der Provinz Tenerife zeigte der März €3.435/m². Ausländische Investoren, Remote-Arbeiter, Rentner und Vermietungsinvestoren treiben die Nachfrage an. Es ist wirklich kein Wunder.

Angebot, Verkaufsdauer und Verhandlungen

Die Bestände sind im Jahresvergleich um 13–20 % gesunken, was vor Ort spürbar ist. Die durchschnittliche DOM (days on market) liegt bei 75–110 Tagen, in Hotspots sinkt sie jedoch auf 30–60 Tage. Verhandlungen? In der Regel 0–5 % unter dem Angebot. In Prime-Lagen wird häufig zum oder sogar über dem Angebotspreis gekauft, und 15–20 % der Premium-Transaktionen enden über dem ausgeschriebenen Preis. Ganz klar ein Verkäufermarkt.

Wo kann man kaufen und zu welchem Preis?

Costa Adeje ist die bekannteste Premiumzone auf den Kanarischen Inseln. Hier liegen die Preise zwischen 3.800 € und 5.100 € pro Quadratmeter, während der Durchschnitt für ganz Adeje bei 4.603 €/m² liegt (Daten E&V, Q1 2026). Arona, die benachbarte Gemeinde mit Zugang zu Stränden und Infrastruktur, bietet Apartments im Durchschnitt für 4.365 €/m² an. Das ist ein solider Ausgangspunkt, wenn du nach einer bewährten Lage mit fertiger touristischer Infrastruktur suchst.

Gran Canaria: Strandpromenade und Umgebung von Maspalomas

Auf Gran Canaria sind die Preise in den Zonen Santa Catalina und Las Canteras am höchsten, wo eine Immobilie direkt am Strand etwa 4.280 €/m² kostet. Maspalomas, bekannt für seine Dünen und luxuriösen Wohnanlagen, liegt noch darüber: Premiumhäuser kosten dort durchschnittlich 4.689 €/m². Der allgemeine Benchmark für den Süden Gran Canarias im III.2026 liegt bei 4.709 €/m². In Bezug auf die Rentabilität von kurzfristigen Vermietungen stechen La Isleta mit einer Bruttorendite von etwa 6,3 % sowie Las Canteras mit rund 5,2 % bei Immobilien in erster Reihe hervor.

Wo suchen?

Vegueta und Triana (das historische Zentrum von Las Palmas) sind eine weniger offensichtliche Wahl. Hier ist die Bauqualität ordentlich und die Preise liegen unter denen an der Strandpromenade. Der Ausbau der Flughäfen (2026–2028) und die Modernisierung der TF-5 sorgen für einen Preisaufschlag von 5–15 % im direkten Umfeld der Infrastrukturprojekte.

Regulierungen, Steuern und Finanzierung

Bevor du mit der Suche nach einer konkreten Immobilie beginnst, musst du eines verstehen: Die Vorschriften für die touristische Vermietung wurden gerade verschärft. In vielen Gebäuden ist jetzt die Zustimmung von 60 % der Eigentümergemeinschaft für die Ausübung einer touristischen Tätigkeit erforderlich. Das ist keine Formalität. Ich habe Fälle gesehen, in denen Investoren ein Apartment in bester Lage gekauft haben und sich dann herausstellte, dass die Gemeinschaft die Zustimmung verweigert hat.

Spannungszonen (Las Palmas de Gran Canaria, einige Gebiete von Teneriffa) unterliegen zusätzlichen Einschränkungen. Überprüfe die Zoneneinteilung und die Gemeinschaftsordnung vor dem Kauf, nicht danach. Das erspart dir monatelangen Ärger und Anwaltskosten.

IGIC und Finanzierung des Kaufs durch Ausländer

Steuern? Hier hast du einen kleinen Vorteil. Der IGIC beträgt 6,5 % für Neubauten, während du auf dem Festland 10 % Mehrwertsteuer zahlen würdest. Das ist ein ziemlich großer Unterschied bei премиум Immobilien.

Die Finanzierung für Ausländer sieht folgendermaßen aus:

• LTV standardmäßig 60–70 % (manchmal stimmt die Bank einem höheren Wert zu, aber das ist selten)
• Zinssatz ~2,8-3,5% (abhängig von der Bank und deinem Profil)
• Du benötigst unbedingt die NIE-Nummer, bevor du die Bank besuchst.
• Der Prozess dauert 4–8 Wochen, also plane dies im Voraus.

Interessanterweise beobachte ich eine wachsende Nachfrage nach ökologischem Bauen und markengebundenen Residenzen. Banken bewerten solche Projekte bei der Risikoeinschätzung großzügiger. Aber denk daran: Die Einhaltung der Vorschriften ist keine Option, sondern eine Voraussetzung für den Einstieg in das Luxussegment. Ohne sie gibt es einfach kein Spiel.

Premium-Investorenimage 2026

Die durchschnittliche Miete im Premium -Segment beträgt derzeit 17,14 €/m² pro Monat, ein Anstieg von 4,64 % im Jahresvergleich. Puerto und Las Canteras liegen bei etwa 16,70 €/m², wobei der genaue Standort die Rechnung verändern kann. Die kurzfristige Auslastung schwankt zwischen 65 % und 80 %, was angesichts des Urlaubstempos nicht schlecht ist. Das Problem ist, dass die neuen Vorschriften Ley 6/2025 die Eigentümer in Richtung Langzeitvermietung drängen, sodass sich diese Zahlen verschieben könnten.

Rückgabe und Wert für Nichtansässige

Die typische Bruttorendite liegt bei 4–6,5 %, abhängig vom Stadtteil:

• La Isleta: ~6,3%
• Las Canteras (Strandpromenade): ~5,2%
• Puerto de la Luz: etwa 5,8%

Hier kommt ein interessanter Aspekt ins Spiel. Ausländische Nicht-Residenten zahlen im Durchschnitt 76 % Aufschlag pro Quadratmeter im Vergleich zu lokalen Käufern: 3.242 €/m² gegenüber 1.839 €/m² (2. Halbjahr 2025). Ausländische Residenten erreichen 1.963 €/m². Ausländer machen 18,4 % aller Käufe aus, sodass diese Gruppe die Preise in den besten Lagen teilweise bestimmt.

Polen? Im Jahr 2024 etwa 4.200 Transaktionen in ganz Spanien, der Trend steigt im 2025. Die Inseln ziehen vor allem als Zweitwohnsitz und Einkommensquelle durch Ferienvermietung an, obwohl immer mehr Menschen angesichts der Regulierung auf langfristige Vermietung setzen.

Was bleibt 2026 wirklich vom Premium-Markt übrig?

Wenn du den Premium-Markt der Kanarischen Inseln im Jahr 2026 betrachtest, siehst du ein eher einheitliches Bild. Es handelt sich weder um eine spekulative Explosion noch um eine plötzliche Blase. Dies ist ein Segment, das ein Gleichgewicht zwischen der Nachfrage ausländischer Käufer und dem begrenzten Angebot der besten Lagen gefunden hat. Tatsächliche Transaktionen, reale Preise, konkrete Investoren mit Kapital.

Was bleibt? Ein reifer Markt, in dem du Entscheidungen auf Grundlage von Fundamentaldaten triffst, nicht aus Emotionen. Kanarisches Premiumsegment ist immer noch eine Nische, aber eine stabile. Klima, Flugverbindungen, Steuerstatus – das funktioniert weiterhin. Wenn du nach einer Wohnung am Ozean oder einer Villa mit Aussicht suchst, gibt es Optionen – du musst nur wissen, was du wirklich brauchst.

Der Markt wird nicht verschwinden, aber auch nicht explodieren. Er besteht einfach weiter.

Steen

Immobilienredaktion