Können Ausländer problemlos Luxusimmobilien in Europa kaufen?

Der europäische Markt für Luxusimmobilien war im Jahr 2025 etwa 549–615 Milliarden Dollar wert und wächst jährlich um 4–5 %. Prognosen sprechen von 943 Milliarden bis 2034. Beeindruckende Zahlen, nicht wahr? Noch spannender ist jedoch die Frage, wer diese Immobilien kauft.

In Spanien gelangen über 90 % der Luxusimmobilien in die Hände von Ausländern. In Italien liegt ihr Anteil im Premiumsegment bei etwa 50–60 %. Europa zieht Kapital aus der ganzen Welt an, weil es Stabilität, Lebensqualität und (zumindest bis vor Kurzem) relativ transparente Verfahren bietet. Das Problem ist, dass die Jahre 2023–2025 von tiefgreifenden Veränderungen geprägt sind. Portugal hat sein Golden-Visa-Programm im Oktober 2023 eingestellt. Spanien hat die Hürden im Jahr 2025 erhöht. Griechenland hat die Mindestinvestitionsschwellen bereits 2024 angehoben. Der regulatorische Druck nimmt zu, weil die lokalen Gemeinschaften über steigende Preise und Wohnungsmangel für Einheimische klagen.

“Ja, aber mit Regeln.”

Kann man als Ausländer eine Luxusimmobilie in Europa kaufen? Natürlich. Ohne Probleme? Nun ja, das kommt darauf an. Die Spielregeln ändern sich und es ist ratsam, genau zu wissen, wo man steht, bevor man zum ersten Mal einen Notar aufsucht.

Können Ausländer problemlos Luxusimmobilien in Europa kaufen?

Genau hier beginnt ein großes Missverständnis in der allgemeinen Vorstellung. Viele nehmen an, dass Europäische Union dazu eine einheitliche Regelung hat. Das stimmt nicht.

„Es gibt keine einheitliche EU-Regelung bezüglich des Immobilienerwerbs durch Ausländer.“

Das Eigentumsrecht bleibt eine nationale Angelegenheit, daher legt jedes Mitgliedsland seine eigenen Regeln fest. Deshalb kann der Hauskauf in Spanien ganz anders ablaufen als eine entsprechende Transaktion in Polen oder Österreich.

EU, EOG und der Rest der Welt

Bürger der Europäischen Union, des Europäischen Wirtschaftsraums sowie der Schweiz werden in der Regel wie Einheimische behandelt. Kaufst du eine Wohnung in Lissabon? Das Verfahren ist dasselbe wie für einen Portugiesen. Manchmal benötigt man eine Steuernummer, aber das ist nur eine Formalität.

Bürger aus Drittstaaten sind eine ganz andere Geschichte. Die Regel lautet: „Ja, aber unter Bedingungen“. In der Praxis kann das eine Genehmigung der lokalen Behörden oder das Erfordernis der Gegenseitigkeit bedeuten. Es hängt vom Land und manchmal auch von der Region ab.

Was erschwert den Kauf?

Am einfachsten ist es, eine Wohnung im Stadtzentrum zu kaufen. Schwieriger wird es bei:

• landwirtschaftlichen Flächen (in vielen Ländern geschützt, Genehmigung oder lokale Adresse erforderlich)
• in Grenz- und Militärzonen (strategische Einschränkungen)
• in kulturell oder naturwissenschaftlich bedeutenden Gebieten
• Häusern mit Grundstück (denn Grund = zusätzliche Anforderungen)

Golden Visa, also Aufenthaltsprogramme für Immobilieninvestoren haben in den letzten Jahren erhebliche Veränderungen durchlaufen. Portugal hat diesen Weg im Jahr 2023 geschlossen, Spanien folgte diesem Beispiel im 2025. Griechenland erhöhte die Schwellenwerte im Jahr 2024: 400.000–800.000 EUR in beliebten Lagen, 250.000 EUR für die Umwandlung von Gebäuden. Wichtiger Punkt: Der Kauf einer Immobilie verleiht nicht automatisch ein Aufenthaltsrecht. Das ist ein separates Thema.

Wo ist es am einfachsten, wo am schwierigsten?

Regelungen können ziemlich bunt gemischt sein, daher lohnt es sich zu wissen, wo du die Formalitäten schnell erledigen kannst und wo dich ein Behördendschungel erwartet.

Hier kaufst du am einfachsten

Irland, Portugal, die Niederlande oder Schweden stellen Ausländern keine besonderen Hürden (abgesehen von den üblichen notariellen und steuerlichen Anforderungen). Spanien, Italien, Frankreich und Deutschland sind ebenfalls recht offen, auch wenn sich die notariellen Formalitäten manchmal in die Länge ziehen können. Portugal hat den Golden Visa-Weg für Immobilien im Jahr 2023 beendet, aber der Kauf selbst bleibt weiterhin möglich. In Griechenland ist das GV-Programm weiterhin aktiv, allerdings wurden die Schwellenwerte deutlich erhöht: 400.000–800.000 EUR in beliebten Zonen (250.000 EUR für Gebäude zur Umnutzung). Spanien hat seinen Weg im Jahr 2025 geschlossen.

Mehr Barrieren und Genehmigungen

Polen verlangt eine Genehmigung des Innenministeriums für Bürger außerhalb der EU für Häuser und Grundstücke (Wohnungen sind oft ausgenommen). Auch Ungarn und Kroatien haben ein Genehmigungssystem (Kroatien prüft zusätzlich die Gegenseitigkeit). Dänemark verlangt 5 Jahre Wohnsitz oder eine ministerielle Zustimmung. Die Schweiz beschränkt nach Lex Koller den Erwerb von Ferienhäusern durch Nichtansässige. Malta, Andorra und Liechtenstein verlangen häufig einen Wohnsitzstatus.

Außerhalb der EU

Montenegro und Albanien sind offen für Wohnungen und Häuser (für Grundstücke ist manchmal eine Gesellschaft besser). Serbien funktioniert nach dem Prinzip der Gegenseitigkeit, die Türkei ist grundsätzlich offen, mit Ausnahmen für bestimmte Regionen. Prüfe immer, ob die Gegenseitigkeit auch für dein Land gilt.

Wie läuft die Transaktion ab?

Der Kauf einer luxuriösen Immobilie in Europa ist ein wenig wie das Zusammensetzen eines Puzzles, bei dem jedes Land seine eigenen Teile und Regeln hat. Es ist nichts Beängstigendes, aber es lohnt sich, den Ablauf zu kennen. Und ohne Einheimische, die das System in- und auswendig kennen, kann man plötzlich an einem Punkt feststecken, von dem man vorher nicht einmal gehört hat.

Von der NIF bis zum Eintrag ins Register

Fangen wir von vorne an. Bevor du überhaupt irgendetwas unterschreibst, benötigst du eine lokale Steueridentifikationsnummer. In Spanien oder Portugal ist das die NIF, in anderen Ländern hat sie andere Namen, aber es geht immer um eines: Du musst im Steuersystem registriert sein. Manche lassen außerdem eine Vollmacht beim Notar ausstellen (nützlich, wenn du nicht bei jedem Schritt persönlich anwesend sein möchtest).

Und hier kommt dieses ganze AML ins Spiel, also die Überprüfung der Identität und der Herkunft des Geldes. Proof of funds ist keine Formalität. Banken und Notare wollen wirklich wissen, woher du die Mittel hast. Kontoauszüge, Verträge, Ursprungsdokumente – alles muss übereinstimmen.

Due Diligence und Abschluss beim Notar

Jetzt folgt die Überprüfung der Immobilie. Der Anwalt prüft den Eigentumstitel, Belastungen, ob das Grundstück keine ungewöhnlichen Eintragungen aufweist und ob alle Baugenehmigungen vorhanden sind. In den meisten Ländern sind dafür beglaubigte Übersetzungen erforderlich, manchmal auch eine Apostille (abhängig davon, wo du Staatsbürger bist). Das ist kein schneller Prozess.

Finalisierung? In der Regel zunächst ein Vorvertrag (mit Anzahlung), dann die notarielle Beurkundung und der Eintrag ins Register. Für Käufer außerhalb der EU ist in manchen Regionen zusätzlich eine Kaufgenehmigung erforderlich, die du vor Abschluss des Vertrags besitzen musst. Die Zahlungen erfolgen per Überweisung mit nachgewiesener Herkunft der Mittel. In Montenegro zum Beispiel müssen größere Transaktionen unbar abgewickelt werden – ein Pluspunkt für Transparenz.

Transaktionsanwalt, Notar, Vermessungsingenieur, manchmal Gutachter. Die Zusammenarbeit mit lokalen Spezialisten minimiert das Risiko wirklich. Sie wissen, wo das System seine Schwachstellen hat.

Kosten, Steuern und Compliance

Beim Kauf einer Luxus immobilie in Europa stellst du schnell fest, dass der Kaufpreis nur der Anfang der Ausgaben ist. Die Nebenkosten können bis zu 10–15 % des Wertes betragen, und die regulatorischen Pflichten können selbst erfahrene Investoren überraschen.

Transaktions- und laufende Kosten

Beim Kauf erwarten dich einige Posten, die du nicht umgehen kannst:

Dann gibt es die Fixkosten: Grundsteuer (manchmal überraschend hoch bei großen Grundstücken), Betriebs- und Servicegebühren. In Spanien müssen Nichtansässige die Erklärung Modelo 210 abgeben, selbst wenn sie nicht vermieten. Solche Meldepflichten dürfen einfach nicht übersehen werden.

Regulatorische Risiken im Luxussegment

Das Premium-Segment bringt spezifische Einschränkungen mit sich:

• Verbote der Kurzzeitvermietung in Zonen, die von Aufenthaltsprogrammen erfasst sind
• Grenzwerte in touristischen Kantonen (Schweiz, Lex Koller)
• Grenzgebiete, Militärgebiete, landwirtschaftliche Zonen mit Zutrittsverbot für Ausländer
• Denkmalschutz (Modernisierungen können ein Vermögen kosten)
• lokale Tourismus- oder Zonenabgaben

Compliance (AML) und Eigentümerstrukturen

Banken und Notare werden die Herkunft der Mittel überprüfen, CRS und FATCA tauschen automatisch Daten mit dem Finanzamt aus. Manche versuchen, die Erwerbsverbote durch Gesellschaftsstrukturen zu umgehen, was zwar wirksam sein kann, aber steuerliche und meldepflichtige Konsequenzen nach sich zieht. Ohne lokale Rechts- und Steuerberater solltest du keinen Schritt weitergehen. Wirklich, du ersparst dir potenzielle Probleme, die mehr wert sind als deren Honorar.

Grenzen gibt es, aber sie sind überwindbar

Gesetzliche Vorschriften mögen kompliziert erscheinen, aber die meisten europäischen Länder wollen Ihr Geld wirklich haben. Die Schweiz stellt hohe Kapitalanforderungen, Griechenland verlangt ein lokales Bankkonto, Frankreich verlangt einen Nachweis über die Herkunft der Mittel. Das klingt vielleicht bürokratisch, ist aber eher Standard als eine unüberwindbare Hürde. In der Praxis kaufen die meisten Ausländer ohne größere Probleme, sofern sie die richtige rechtliche Unterstützung und Geduld für die Dokumente haben.

Der Schlüssel liegt in der Vorbereitung. Finden Sie einen guten lokalen Anwalt, bereiten Sie die Unterlagen im Voraus vor und planen Sie mehr Zeit ein, als Sie denken. Niemand behauptet, dass es so einfach sein wird wie ein Kauf in der Heimatstadt, aber europäischer Luxus ist für jeden erreichbar, der die Angelegenheit ernsthaft angeht.

Manchmal erweisen sich diese zusätzlichen Schritte sogar als vorteilhaft. Es ist besser, alles zweimal zu überprüfen, als eine vorschnelle Entscheidung im Millionenwert zu bereuen.

Patt Y78

Redaktion