In welche Immobilien sollte man im Jahr 2026 investieren – ein praktischer Leitfaden

Vor drei Jahren kauften alle alles – Wohnungen gingen weg wie warme Semmeln, Lagerhäuser schossen wie Pilze aus dem Boden, und selbst Grundstücke am Waldrand fanden Käufer. Dann kamen die Zinserhöhungen, Kredite wurden teurer, der Markt verlangsamte sich. Und jetzt stehen wir im Jahr 2026 an einem Punkt, den viele Experten als „Wendepunkt“ bezeichnen. Aber was bedeutet das eigentlich?

Investieren in Immobilien bedeutet einfach, Geld in materielle Vermögenswerte anzulegen – man kauft etwas Physisches, das entweder Mieteinnahmen oder Wertsteigerung bringen kann. In Polen gilt das immer noch als „Betongold“, ein Symbol für eine sichere Kapitalanlage. Doch 2026 bringt eine neue Regel: Nicht jeder Quadratmeter ist ein gutes Geschäft. Wachstum gibt es, aber selektiv – Qualität, Lage und Risikoprofil zählen mehr denn je.

In welche Immobilien sollte man im Jahr 2026 investieren? – Wir geben Tipps!

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Ein Investor, der im Jahr 2026 über liquide Mittel verfügt, stellt sich einige entscheidende Fragen:

• Welche Segmente – Wohnungen, Lagerhallen, Grundstücke – haben die höchste Rendite?
• Wie groß ist das Risiko im Vergleich zu den Vorjahren?
• Lohnt es sich, bei den aktuellen Zinssätzen einen Kredit aufzunehmen?
• Wo findet man Schnäppchen und was sollte man unbedingt meiden?

Die weiteren Abschnitte dieses Artikels zeigen, wie sich der Markt genau verändert, welche Arten von Immobilien bei Investoren besonders gefragt sind und wie man die Strategie an das eigene Risikoprofil anpasst. Denn 2026 ist ein Jahr, in dem es nicht mehr reicht, „irgendetwas zu kaufen“ – man muss wissen, was und warum.

Wie sind wir bis 2026 gekommen – Lektionen aus der Geschichte des Immobilienmarktes

Ohne das Verständnis der Geschichte ist es schwer zu beurteilen, ob das Jahr 2026 ein guter Zeitpunkt für eine Investition ist – oder ob man lieber abwarten sollte. Der polnische Immobilienmarkt hat einen wirklich wilden Weg hinter sich, vom kommunistischen Wohnungssystem bis zu den modernen, pandemiebedingten Kaufexzessen.

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Die wichtigsten Etappen des polnischen Immobilienmarktes 1976–2025

So sah das Ganze in Kürze aus:

• 1976-1989: Systemische Transformation, Wohnungen nach staatlicher Zuteilung, Privateigentum eingeschränkt
• 1990-2008: Boom nach der Marktliberalisierung ( Preisanstieg sogar um das 10-Fache nach 1990), EU-Beitritt (2004) – Kapitalzufluss, erste Spekulationsblasen
• 2008-2015: Die globale Krise traf auch Polen, die Preise sanken um 20-30 %, aber die EZB senkte die Zinsen, sodass Kredite günstiger wurden und sich der Markt stabilisierte
• 2016–2019: starkes Wachstum, insbesondere in Großstädten ( +50 % in den sogenannten BIG5), die Bauträger konnten mit dem Angebot nicht Schritt halten
• 2020-2022: Die Pandemie hat paradoxerweise die Nachfrage angekurbelt, die Menschen zogen sich in ihre eigenen vier Wände zurück, die Preise stiegen um weitere +30-50 %
• 2023-2025: Die Zentralbank hat die Zinssätze erhöht, Kredite wurden teurer, die Nachfrage ist zurückgegangen, der Markt ist in eine Phase der Stabilisierung (und mancherorts einer leichten Korrektur) eingetreten

Global gesehen? Immobilien steigen langfristig – in Polen +500 % inflationsbereinigt in den letzten 50 Jahren. Amerikanische REITs erzielen im Schnitt ~11 % pro Jahr seit den 60er Jahren. Aber – und das ist wichtig – alle 7–10 Jahre kommt es zu Korrekturen. Manchmal auch deutlichen.

Was lehren frühere Blasen und Korrekturen?

Einige Lektionen für die Zukunft:

• Hohe Anstiege gehen oft einer Korrektur voraus (siehe: 2007, 2021)
• Günstig bedeutet nie „schlecht“ – Krisen sind eine Chance für Geduldige
• Emotionen (Angst, Euphorie) sind schlechte Ratgeber – es ist besser, auf Zyklen zu achten, statt auf Zeitungsschlagzeilen.
• Langfristig steigen Immobilien im Wert, aber kurzfristig können sie schmerzen

Im Jahr 2026 befinden wir uns wahrscheinlich in einer Phase der Stabilisierung nach dem Wahnsinn – ist das eine Chance oder eine Falle? Um das zu beantworten, muss man sich die aktuellen Daten ansehen.

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Der polnische Markt im Jahr 2026 – Schlüsseldaten und neue Vorschriften

Nach einigen Jahren mit erheblichen Höhen und Tiefen tritt der polnische Immobilienmarkt im Jahr 2026 in eine völlig neue Phase ein – stabiler, aber auch anspruchsvoller für Investoren.

Verkauf und Preise von Wohnungen zum Jahreswechsel 2025/2026

Die Daten vom Ende 2025 zeigen eine deutliche Belebung. Der Wohnungsverkauf ist im Jahresvergleich um etwa 10 % gestiegen, und die Preise in den größten Städten haben sich stabilisiert – Warschau liegt weiterhin bei 15–18 Tsd. PLN/m², Krakau und Breslau nur wenig darunter. Wichtig ist, dass es sich hierbei nicht um einen spekulativen Boom handelt, sondern um eine reale Nachfrage. Die Menschen kehren einfach auf den Markt zurück, weil sie sehen, dass Kredite wieder sinnvoll sind.

Zinssätze, Kredite und Verfügbarkeit von Finanzierungen

Die NBP hat den Referenzzinssatz von ca. 5,75 % auf 4,5 % gesenkt, was zu einem Rückgang des WIBOR 3M auf etwa 4 % geführt hat. Für jemanden, der eine Hypothek über 500.000 PLN aufnimmt, ist die monatliche Rate auf ungefähr 3.000 PLN gesunken – durchaus erträglich. Außerdem bieten die Banken wieder Kredite mit einem LtV von bis zu 90 % an, sodass die Eigenkapitalanforderung nicht riesig sein muss. All das zusammen sorgt dafür, dass die Finanzierungsmöglichkeiten so gut sind wie seit einigen Jahren nicht mehr.

Neue Vorschriften: PIT 2020 und die Planungsrevolution

Ab Januar 2026 treten zwei große Änderungen in Kraft. Erstens: Wohnungen, die im Jahr 2020 gekauft wurden, können nun ohne Einkommensteuer verkauft werden – Experten schätzen, dass dadurch sogar 50.000 bis 100.000 Wohnungen auf den Markt kommen, was das Angebot erhöht. Zweitens: Das neue Planungsgesetz trifft landwirtschaftliche Grundstücke ohne Bebauungsplan – Tausende solcher Flächen sind praktisch wertlos geworden.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen hält sich ziemlich gut – Rendite etwa 4–4,5 %, Wohnungsbedarf +15 % (u.a. dank Migranten aus der Ukraine), trotz negativer Demografie. Die Bedingungen sind günstig, erfordern jedoch Selektivität.

Wohnungen zur Miete und zum Verkauf – wo findet man 2026 die besten Angebote

Wohnungen sind in Polen nach wie vor die Nummer eins unter den Immobilieninvestitionen – doch im Jahr 2026 wird ihre Rentabilität sehr unterschiedlich ausfallen. Alles hängt davon ab, was und wo du kaufst.

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Kleine Wohnungen in Großstädten – die Favoriten des Jahres 2026

Experten sind sich hier einig: Am meisten Sinn machen kleine Wohnungen mit 40-60 m² in den BIG5 (Warschau, Krakau, Breslau, Dreistadt, Posen). Warum gerade solche? Weil Remote-Arbeit bedeutet, dass Menschen oft ihre Unterkunft wechseln – sie brauchen Flexibilität und möchten sich nicht jahrelang an eine große Wohnung binden. Singles, junge Paare, Studierende, ausländische Arbeitskräfte – sie treiben die Mietnachfrage an.

Prognosen für die BIG5:

Was bedeutet das für dich? Du kaufst heute, in einem Jahr ist deine Wohnung mehr wert, und währenddessen erhältst du jeden Monat die Mieteinnahmen. Langfristig eine solide Strategie.

Provinz und kleinere Städte – höhere Rendite oder höheres Risiko?

Außerhalb der BIG5 sieht die Situation anders aus. Die Preise sind meist stabil, gelegentlich gibt es Rückgänge von 2-5 %. Andererseits liegt die Mietrendite sogar bei 4,5-6 %, da die Kaufpreise deutlich niedriger sind. Klingt gut? Ja, aber es gibt einen Haken.

Das Leerstandsrisiko steigt. Kleinere Städte verlieren oft junge Einwohner – sie ziehen in die BIG5 oder ins Ausland. Gleichzeitig kann der Zustrom von Migranten (hauptsächlich aus der Ukraine) dies teilweise ausgleichen, insbesondere dort, wo es Produktionsbetriebe gibt.

Beispiel einer Investition: 50 m² in Krakau Schritt für Schritt

Ein konkretes Szenario, um die Zahlen zu sehen:

• Kaufpreis: ~900 000 PLN (50 m², gute Gegend)
• Mietzins: 4 000 PLN/Monat
• Mietrendite: ca. 5 % jährlich (4 000 × 12 / 900 000)
• Potenzielle Wertsteigerung: ca. +4 % im Jahr 2026 (also +36 000 PLN)

Zusammen hast du Mieteinnahmen plus Wertsteigerung. Im Jahr sind das fast 84.000 PLN (abzüglich Kosten – Verwaltung, Steuern, eventuelle Renovierungen – sagen wir etwa ~30 % der Miete). Reiner Gewinn? Etwa 6-7 % pro Jahr. Keine Sensation, aber stabil.

Aber Vorsicht vor Fallstricken: Die Bauwelle während Covid könnte ein lokales Überangebot geschaffen haben. Und die Demografie – die Bevölkerung schrumpft (es sei denn, die Migration ändert das). Wähle daher Standorte in der Nähe von Bahnlinien, Hochschulen, IT-Zentren – dort bleibt die Nachfrage stabiler.

Lagerhallen, Büros und REITs – Gewerbeimmobilien für Investoren

Wohnungen sind nicht die einzige Option, wenn du Immobilien als Investition in Betracht ziehst. Lagerhallen, Büros oder Anteile an REITs können ganz andere Renditen bieten – manchmal höhere, manchmal stabilere. Allerdings hat nicht jeder Lust (oder Kapital), ein ganzes Logistikgebäude zu kaufen. Schauen wir uns an, was im Jahr 2026 sinnvoll erscheint und für wen.

Magazin- und Logistikbranche – Spitzenreiter bei den Renditen im Jahr 2026

Hier passiert jetzt am meisten. Prognosen sprechen von einem Preisanstieg von 7-10% innerhalb eines Jahres, der Umsatz soll um +20% steigen und die Mietrendite liegt bei etwa 6-8%. Das ist das Ergebnis des E-Commerce-Booms – Kuriere benötigen Standorte in Kundennähe. Hinzu kommt Friendshoring: Lagerhäuser an der Grenze zur Ukraine oder der östlichen Grenze gewinnen an Bedeutung, weil Unternehmen ihre Lieferketten näher haben wollen. Ein Beispiel? Panattoni baut riesige Logistikparks bei Breslau – ROI etwa 8%. Aber Vorsicht: Die Einstiegshürden sind hoch, ein einzelnes Objekt kostet oft mehrere Dutzend Millionen Złoty.

Büromarkt nach der Pandemie – Stabilisierung oder Funktionswandel?

Büros? Weniger aufregende Zahlen. Die Preise bleiben eher stabil, der Verkauf könnte um +5 % steigen, die Mietrendite liegt bei ca. 5 %. Hybrides Arbeiten hat das Spiel verändert – Unternehmen mieten weniger Fläche, achten aber mehr auf die Qualität der Räume. Moderne, nachhaltige Standorte haben einen Vorteil. Ein BREEAM- oder LEED-Zertifikat kann den Wert einer Immobilie um 10–15 % steigern und institutionelle Mieter anziehen, die pünktlich zahlen. Risiko? Leerstand, falls sich hybrides Arbeiten weiter durchsetzt.

REITs und grüne Gebäude als Möglichkeit zur Diversifizierung

REITs sind Immobilienfonds, die Dividenden ausschütten – weltweit bringen sie 6–8 % pro Jahr. In Polen befindet sich die Gesetzgebung noch in Arbeit, aber sobald das Gesetz in Kraft tritt, kann man ein „Stück“ einer Gewerbeimmobilie kaufen, ohne Millionen einzufrieren. ESG ist das zweite Schlüsselwort: Gebäude mit Zertifikaten ziehen Kapital an, lassen sich leichter vermieten und haben einen Wertzuschlag.

Die entscheidende Frage lautet: Wie viel Kapital hast du und wie viel möchtest du in ein Projekt investieren? Gewerbeimmobilien erfordern mehr Kapital, bieten jedoch Diversifikation – institutionelle Mieter, andere Zyklen als Wohnimmobilien.

Grundstücke und Flächen in der neuen Planungsordnung – was ist noch sinnvoll?

Im Laufe der Jahre galt das Investieren in Grundstücke als eine sichere Möglichkeit, Kapital anzulegen. Du kaufst ein Stück Land, wartest ab, und der Wert steigt. Stimmt’s? Nun, ab Januar 2026 haben sich die Spielregeln geändert – und zwar ziemlich radikal.

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Neues Planungsgesetz – was ändert sich ab 2026?

Ab dem 1. Januar 2026 ist die sogenannte „planerische Revolution“ in Kraft getreten. Das klingt bedrohlich, aber kurz gesagt bedeutet es, dass ohne einen örtlichen Bebauungsplan (MPZP) die Bebauung eines Grundstücks deutlich schwieriger und oft praktisch unmöglich wird. Die Zeiten sind vorbei, in denen man einen Antrag auf Bauvorbescheid stellen und nach einiger Zeit grünes Licht für den Bau erhalten konnte. Jetzt zählt der örtliche Bebauungsplan. Und dieser wird bestimmen, wie viel Ihr Grundstück tatsächlich wert ist.

Grundstücke mit Bebauungsplan vs. landwirtschaftliche Flächen – wer profitiert, wer verliert?

Grundstücke mit einem rechtskräftigen Bebauungsplan sind jetzt Gold wert. Experten prognostizieren, dass ihre Preise bereits im Jahr 2026 um +5-10% steigen werden, hauptsächlich weil der rechtliche Status klar ist – du weißt, was du dort bauen darfst und zu welchen Bedingungen. Und landwirtschaftliche Flächen ohne Plan? Das ist eine Hochrisikoanlage. Tausende solcher Parzellen könnten an Investitionswert verlieren, weil ein Bauträger einfach keine Grundlage hat, dort zu bauen.

Es lohnt sich auch, die regionalen Unterschiede zu betrachten. Die Woiwodschaft Masowien, insbesondere die Umgebung des geplanten CPK, sind Orte, an denen Grundstücke mit Bebauungsplan sogar um +10% teurer werden könnten. Aber in anderen Regionen? Die Nachfrage ist oft deutlich schwächer.

Checkliste für den Käufer eines Investitionsgrundstücks im Jahr 2026

Bevor du dich für einen Kauf entscheidest, prüfe:

1. Hat das Grundstück einen Bebauungsplan (MPZP)? – das ist die Grundlage
2. Zugang zur Straße – ohne diesen ist eine Bebauung ausgeschlossen
3. Medien in der Nähe – Strom, Wasser, Kanalisation
4. Logistisches Umfeld – Kann man hier tatsächlich etwas aufbauen?
5. Risiko von Planänderungen – plant die Gemeinde keine Überarbeitung des Bebauungsplans?

Grundstücke können eine großartige Investition sein, aber nur, wenn sie eine solide rechtliche Grundlage haben. Andernfalls kaufst du ein Risiko, kein Vermögenswert.

Effektive Strategien für Immobilieninvestitionen im Jahr 2026

Im Jahr 2026 reicht es nicht mehr aus, einfach nur eine Wohnung zur Vermietung zu kaufen, um von einer echten Strategie zu sprechen. Der Markt ist komplexer geworden – in einigen Städten gibt es ein Überangebot an Wohnungen, gleichzeitig steigen jedoch die Löhne und es besteht die Aussicht auf sinkende Zinssätze. Um ein sinnvolles Portfolio aufzubauen, lohnt es sich, über Diversifizierung nachzudenken und zu verstehen, wann ein finanzieller Hebel sinnvoll ist und wann es besser ist, den Kredit zu begrenzen.

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Diversifizierung des Immobilienportfolios in der Praxis

Statt alles auf einen Typ zu setzen, lohnt es sich, mehrere Segmente zu kombinieren. Ein Beispiel? Eine kleine Wohnung in Warschau zur langfristigen Vermietung (4–7 % netto jährlich + Wertsteigerung 3–5 %), Beteiligung an einem Logistikfonds (Dividende 6–8 %) und ein Baugrundstück mit Bebauungsplan für eine zukünftige Investition (potenziell 20–30 % Wertzuwachs in 3–5 Jahren, aber ohne laufende Einnahmen). Eine solche Mischung verteilt das Risiko – wenn der Wohnungsmarkt nachlässt, kann der Gewerbebereich steigen; wenn die Zinsen sinken, steigt in der Regel der Wert von Grundstücken. Und jeder Bestandteil generiert eine andere Art von Rendite – sofortiges Bargeld (Vermietung) vs. Gewinn später (Grundstück).

Immobilien vs. Anleihen – wo liegt der Vorteil im Jahr 2026?

Anleihen bieten heute ca. 5,5–6 % bei minimalem Risiko. Mietwohnungen bringen ähnlich 4–7 % netto plus Wertsteigerung, erfordern aber Zeit und Verwaltung. REITs zahlen Dividenden von 6–8 %, sind liquide, aber schwankungsanfällig. Wann macht also eine Immobilie Sinn? Wenn du auf Wertzuwachs hoffst (das bieten Anleihen nicht) und dich Leerstand oder Renovierungen nicht abschrecken. Wenn dir Ruhe und Liquidität wichtiger sind – könnten Anleihen die bessere Wahl sein.

Beispielstrategien: konservativ, ausgewogen, aggressiv

Konservativ: Der Großteil des Kapitals in Anleihen und REITs, eventuell eine kleine Wohnung zum Einstieg. Minimale Verschuldung. Ziel: stabiles Einkommen von etwa 5–6 % ohne Stress.

Ausgewogen: Die Hälfte der Mittel in Wohnungen (eine oder zwei), der Rest in Immobilienfonds und Anleihen. Moderater Kredit (LTV ca. 50 %). Rendite 6–7 % bei ausgewogenem Risiko.

Agressiv: Mehrere Wohnungen mit hoher Hebelwirkung (LTV 70–80 %), Grundstücke für zukünftige Bebauung. Ziel: über 8–10 % bei höherem Risiko von Leerstand und Preisrückgang.

Die Wahl hängt von deiner Risikotoleranz und der Zeit ab, die du für das Management aufbringen möchtest. Erarbeite einen Plan – ohne ihn ist es leicht, zu impulsiven Käufen zu greifen.

Aufbau eines Immobilienportfolios bis 2030 – wie man sich auf Veränderungen vorbereitet

Investieren in Immobilien ist ein langfristiges Spiel – man kauft nicht heute, um in einem Jahr zu verkaufen. Wenn du also planst, 2026 einzusteigen, lohnt es sich, weiter zu blicken: Was könnte bis 2030 passieren und wie kann man das Portfolio auf verschiedene Szenarien vorbereiten?

Welche Szenarien erwarten den Immobilienmarkt bis 2030?

Analysten erwarten, dass irgendwann zwischen 2026 und 2030 eine Preiskorrektur von 10-20 % eintreten könnte, insbesondere im Wohnungssegment. Der Höhepunkt des Wohnungsüberangebots wird für die Jahre 2028-2030 prognostiziert – dann werden die Entwickler den Boom-Effekt aus den Jahren 2023- 2025 liefern. Nach dieser „Zwischenphase“ ist ein weiterer Anstieg möglich, angetrieben durch fortschreitende Urbanisierung und den Rückgang der verfügbaren Wohnungen. Klingt wie eine Achterbahnfahrt? Genau deshalb ist Flexibilität der Schlüssel.

Drei langfristige Trends, auf die es sich zu achten lohnt:

• Downsizing – in großen Städten werden kleinere, funktionale Wohnungen bevorzugt; große M4 könnten schwerer zu vermieten sein.
• Friendshoring – Lager und Hallen an der Grenze zur Ukraine, nahe dem Westen – Logistik immer näher an den Absatzmärkten.
• ESG und grüne Zertifikate – energieeffiziente Gebäude werden teurer, aber leichter zu vermieten und weiterzuverkaufen.

Praktische Schritte, um Ihr Portfolio schon heute vorzubereiten

Was sollte man im Jahr 2026 tun, wenn man das Jahr 2030 im Blick hat?

1. Bevorzuge flexible, leicht vermietbare Objekte – kleine oder mittelgroße Wohnungen in guten Lagen.
2. Vorsicht bei großen Grundstücken ohne Bebauungsplan und geräumigen Wohnungen am Stadtrand.
3. Bauen Sie schrittweise Ihre Exponierung im Bereich Logistik und zertifizierte Objekte (BREEAM, LEED) auf.
4. Überwache die Entscheidungen der NBP, regulatorische Änderungen und Marktberichte (JLL, Otodom, Colliers).
5. Aktualisieren Sie Ihre Strategie alle 12–24 Monate – eine Beratung mit einem Experten kann vor Fehlern schützen.

Immobilien sind längst kein einfaches „Betongold“ mehr, aber bei einem bewussten, flexiblen Ansatz können sie weiterhin ein solides Fundament des Vermögens bleiben. So sehe ich das jedenfalls.

NORBI C

Immobilienredaktion

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