Immobilienpreise in Dubai – prüfen Sie, wie viel sie kosten

Im Jahr 2025 erreichte der Immobilienmarkt in Dubai einen Wert von etwa 917 Milliarden Dirham, wobei ganze 87 % der Transaktionen Barverkäufe waren. Beeindruckende Zahlen, oder? Für Käufer ist es entscheidend zu verstehen, dass 1 AED ungefähr 0,25 EUR entspricht, also umgekehrt – 1 EUR sind etwa 4 AED. Dieser relativ stabile Wechselkurs macht die Budgetplanung ziemlich vorhersehbar. Heute versuche ich zu beschreiben, wie sich die Immobilienpreise in Dubai darstellen.

Seit 2002 dürfen Ausländer Immobilien im Eigentum in ausgewiesenen Freehold-Zonen erwerben. Das hat den Markt für Investoren aus der ganzen Welt geöffnet, darunter auch aus Europa. Und heute ist ein deutlich wachsendes Interesse an dieser Form der Kapitalanlage zu beobachten. Umso mehr habe ich beschlossen, den Markt für euch zu analysieren!

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Immobilienpreise in Dubai – meine Analyse

Dubai ist heute eine Stadt mit über 3,8 Millionen Einwohnern und Tourismusrekorden im Jahr 2025. Die Nachfrage wird hauptsächlich von einer jungen Bevölkerung und einer auf Entwicklung ausgerichteten Einstellung angetrieben. Und offensichtlich werden hier seit vielen Jahren erhebliche Mittel investiert, damit diese Stadt zu einer touristischen Ikone wird.

Wichtig ist, dass der Markt nach dem rasanten Boom der Jahre 2021–2025 in eine Phase der Mäßigung übergeht. Das wachsende Wohnungsangebot beginnt die Preise zu stabilisieren, sodass wir nicht mehr von explosionsartigen Anstiegen sprechen. Das ist eine gute Nachricht für Käufer, die nach einer vernünftigen Bewertung suchen und nicht nach spekulativer Hysterie.

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Preisspannen, Typen und Standard

Fangen wir mit den Grundlagen an: 1 AED entspricht ungefähr 0,25 EUR. Dieser Wechselkurs schwankt leicht, aber für schnelle Berechnungen ist er sehr praktisch. Und jetzt zu den konkreten Zahlen, denn das interessiert dich wahrscheinlich am meisten.

Aktuelle Preisspanne in Euro

Studios kosten in der Regel zwischen €105.000 und €198.000 ( entspricht AED 450–850 Tsd.), wobei Standardmodelle meist im unteren Bereich liegen. Wohnungen mit einem Schlafzimmer kosten ab €209.000 bis €372.000 (AED 900 Tsd.–1,6 Mio.), Zweizimmerwohnungen beginnen bei etwa €349.000 und reichen bis zu €651.000 (AED 1,5–2,8 Mio.). Villen und Reihenhäuser? Hier sprechen wir von mindestens €511.000, die Obergrenze liegt locker bei €1,86 Mio. und mehr (AED 2,2–8 Mio.+). In Luxuslagen wie der Palm Jumeirah können die Preise sogar €7,5 Mio. (AED 30 Mio.+) überschreiten – die Preisspanne ist also wirklich enorm.

Der Quadratmeterpreis für Wohnungen liegt zwischen etwa €2.100 und €7.800, wobei der Median bei rund €4.900 (etwa AED 19.000) liegt. Der durchschnittliche Transaktionswert übersteigt ~AED 2,6 Mio., also etwa €650.000.

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Was beeinflusst den Preis?

Off-Plan-Immobilien (im Bau) erfordern oft eine Anzahlung von 20–60 % des Wertes nach Zahlungsplan, was Flexibilität bietet. Fertige Wohnungen sind pro m² in der Regel teurer, aber du kannst sie sofort vermieten oder selbst einziehen. Meerblick oder Burj Khalifa? Rechne locker mit einem Aufpreis von mehreren Prozent. Auch das Stockwerk spielt eine Rolle – je höher, desto teurer.

Beispiel: Für €300.000 bekommst du eine ordentliche 1-Schlafzimmer-Wohnung (ca. 55–70 m²) mit gutem Standard, während du für €150.000 ein Studio (vielleicht 35–45 m²) in einer akzeptablen Lage erhältst. Größe und Ausstattung machen den Unterschied.

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Vergleich €/m² in den wichtigsten Stadtteilen

Die Lage in Dubai ist entscheidend. Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind enorm und wirken sich direkt darauf aus, wie viel du tatsächlich zahlst und welche Mietrendite du erwarten kannst.

Hier sind die Richtwerte für Anfang 2026:

Die Unterschiede sind wirklich erheblich. Nehmen wir ein Beispiel: Eine 60 m² große Wohnung in JVC kostet etwa €135.000 (bei €2.250/m²). Die gleiche 60 m² Wohnung in Downtown? Bereits €480.000 (bei einem Durchschnitt von €8.000/m²). Das ist mehr als das Dreifache, während die Rendite in JVC doppelt so hoch ist.

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Freehold-Zonen und Standortcharakter

Alle genannten Stadtteile sind Freehold-Zonen, das heißt, Ausländer können dort ohne Einschränkungen kaufen. Dubai Marina ist ein Hub für Expats, also Marinas, Restaurants, urbanes Großstadtflair. Downtown bietet Ausblicke und Prestige, dafür zahlst du aber einen Aufpreis. JVC (Jumeirah Village Circle) ist eine ruhigere, familienfreundliche Gegend, daher niedrigere Preise und bessere Rendite. Palm Jumeirah ist eine ganz andere Liga, hauptsächlich Villen und ultra-luxuriöse Apartments.

Beachte, dass dies Richtwerte sind. Die konkreten Preise hängen vom Ausblick, der Etage, dem Entwickler und dem Ausstattungsstandard ab. Das Angebot ist jedoch so groß, dass wirklich jeder etwas Passendes findet!

Gebühren, Unterhalt und Visum

Der Preis einer Wohnung oder Villa ist nur ein Teil der Geschichte. Tatsächlich zahlst du mehr, und der Unterschied kann überraschen.

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Gebühren beim Kauf Schritt für Schritt

Die größte Position ist die DLD (Dubai Land Department fee), also 4 % vom Immobilienpreis. Beim Kauf für €300.000 sind das €12.000. Hinzu kommt die Maklerprovision, in der Regel etwa 2 % plus MwSt., also im selben Beispiel weitere €6.000–€6.300. Wenn du eine Hypothek aufnimmst, kommt noch die Hypothekenregistrierung hinzu (zwischen 0,25 % und 0,5 % des Kreditwerts) sowie einige kleinere Verwaltungsgebühren. Insgesamt? Etwa 6–7 % des Kaufpreises entfallen auf Transaktionskosten.

Und genau hier liegt der Unterschied zu vielen europäischen Märkten. In Dubai gibt es keine Grundsteuer und keine Steuer auf Mieteinnahmen. Du zahlst einmal beim Kauf und danach nur noch für den Unterhalt.

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Visum

Die jährlichen Kosten betragen in der Regel €2.000–€5.000, abhängig vom Standard des Gebäudes und den verfügbaren Annehmlichkeiten (Schwimmbad, Fitnessstudio, Sicherheit). Je höher der Standard, desto höher die Servicegebühr.

Wenn Sie an ein Aufenthaltsvisum denken, sind die Schwellenwerte klar definiert. Eine Immobilie ab mindestens 750.000 AED (etwa €190.000) ermöglicht eine kürzere Aufenthaltsgenehmigung, während die Schwelle von 2.000.000 AED (ungefähr €515.000) den Weg zum Golden Visa für 10 Jahre eröffnet. Der Wert wird auf Basis des Kaufpreises berechnet, nicht des aktuellen Marktwerts.

Für eine Investition von €300.000 belaufen sich die Gesamtkosten zum Start (Preis + Gebühren) also auf etwa €320.000. Hinzu kommen dann jährlich die laufenden Kosten, jedoch ohne Grundsteuer oder Einkommenssteuer.

Zukunftsszenarien

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Um zu verstehen, wo wir jetzt stehen, lohnt es sich, ins Jahr 2014 zurückzublicken. Damals lag der durchschnittliche Preis pro Quadratfuß bei etwa 1 003 AED. Danach kam eine Korrektur, 2020 fielen wir auf ungefähr 894 AED/sqft (Folge der Pandemie und einer vorherigen Übersättigung). Und ab diesem Moment begann es wirklich spannend zu werden.

Das Jahr 2024 haben wir in einer Spanne von 1 524–1 597 AED/sqft abgeschlossen, je nach Datenquelle. Für 2025 liegen die Prognosen bei 1 625 AED/sqft, und einige Szenarien sehen 2026 sogar über 1 800 AED/sqft. Klingt wie eine Rakete, aber Achtung: Das Wachstumstempo nimmt bereits ab. Es beginnt eine Phase der Moderation, nicht weiterer Euphorie.

Verkaufsvolumen und Marktstruktur

Skalierung? Im Jahr 2025 erwarten wir etwa 270.000 Transaktionen mit einem Gesamtwert von 917 Mrd. AED. Allein das erste Quartal 2025 brachte ~42.000 Transaktionen (ca. 114 Mrd. AED). Interessant ist, dass 60–70 % Off-Plan sind, also Käufe auf Plan, und 87 % der Käufer bar bezahlen. Das zeigt, wie stabil dieser Markt auf soliden Fundamenten steht, wobei der hohe Anteil an Off-Plan allerdings auch eine größere Anfälligkeit für Verzögerungen bei der Projektrealisierung bedeutet.

Auf der Angebotsseite: 2025 sollen ~48.000 neue Einheiten auf den Markt kommen, im Jahr 2026 sogar ~72.000, wobei allein Q1 2025 ~9.400 Einheiten geliefert hat. Die Bevölkerung Dubais liegt bereits bei über 3,8 Mio., dazu kommt der Tourismus (über 17 Mio. im Jahr 2024), sodass die Nachfrage vorhanden ist. Die Frage ist nur, ob das Angebot nicht bald die Nachfrage überholen wird.

Prognosen

Hier wird es interessant. Für Villen und das Premiumsegment sehen die meisten Analysten für 2026 ein Wachstum von +5-8%. Wohnungen im mittleren Segment? Fitch und andere vorsichtige Experten warnen vor einer möglichen Korrektur von 10-15%, hauptsächlich aufgrund eines Überangebots an Off-Plan-Objekten und einer steigenden Anzahl von Fertigstellungen. Die Mieten steigen kurzfristig ( +6-13%), sodass Vermietungsinvestoren ein Polster haben, aber 2026-2027 könnte der Preisdruck in die entgegengesetzte Richtung wirken.

Was bedeutet das also? Wenn du auf Luxus und Villen schaust, sieht der Ausblick stabil aus. Wohnungen? Hier ist gutes Timing gefragt.

Wie liest man den Markt in Dubai klug?

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Der Markt in Dubai besteht nicht nur aus harten Zahlen, sondern auch aus dem Kontext, der darüber entscheidet, ob ein bestimmter Preis ein Schnäppchen oder eine Falle ist. Ein Quadratmeter in Marina kann ähnlich viel kosten wie in Downtown, aber das Vermietungspotenzial, die Nähe zur Metro und die Entwicklungsperspektiven des Viertels erzählen eine ganz andere Investitionsgeschichte. Durchschnittspreise in Euro bieten einen Anhaltspunkt, doch der wahre Wert steckt im Detail – und darüber sprechen Entwickler in ihren Verkaufsbroschüren selten.

Deshalb lohnt es sich beim Kauf in Dubai, den Blick weiter zu fassen als nur auf die Zahlen im Angebot. Die Lage, die Reife des Stadtteils, die Qualität des Entwicklers und die tatsächlichen Unterhaltskosten wiegen oft mehr als der reine Kaufpreis.

Genau diese Fähigkeit, zwischen den Zeilen zu lesen, trennt eine erfolgreiche Investition von einer Enttäuschung. Ich selbst besitze bereits zwei Immobilien in Dubai und kann diese Region euch wirklich empfehlen!

Stev

Liebhaber von Premium-Immobilien und Golf

Redaktion Luxury Blog